Receita cria o “CPF dos imóveis” e reforça fiscalização imobiliária

A Receita Federal do Brasil deu um passo decisivo para modernizar o controle do mercado imobiliário. Com a publicação da Instrução Normativa nº 2.275/2025, foi criado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um identificador único para cada imóvel, apelidado de “CPF dos imóveis”.

A medida, que integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e faz parte da Reforma Tributária iniciada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda a forma como escrituras, registros e contratos imobiliários serão lavrados e fiscalizados.

Mais do que um ajuste burocrático, o CIB inaugura uma era de transparência, rastreabilidade e cruzamento de dados. Para contribuintes e cartórios, significa novos deveres de adaptação e um risco maior de autuações em caso de divergências entre valores declarados e de mercado.

O que é o CIB

A Receita Federal do Brasil, por meio da Instrução Normativa nº 2.275/2025, instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um identificador único comparado a um “CPF dos imóveis”.

A partir de agora, o código deve constar em:

• Escrituras públicas;

• Registros de matrícula;

• Contratos e demais documentos lavrados em cartórios de notas e de registro.

Essa medida integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e faz parte da Reforma Tributária, iniciada com a Lei Complementar nº 214/2025.

Objetivos da mudança

Com o CIB e a integração ao SINTER, a Receita busca:

• Centralizar informações imobiliárias em tempo real;

• Eliminar divergências entre valores de mercado e valores declarados;

• Aumentar a transparência e o controle em compras, vendas, doações e integralizações de imóveis;

• Combater subvalorizações em escrituras e reduzir a evasão tributária.

Cronograma de implementação

• Entrada em vigor: 15 de agosto de 2025;

• Validação e consolidação: até dezembro de 2025;

• Obrigações para cartórios: compartilhar eletronicamente dados e documentos de operações imobiliárias com a Receita Federal.

Impactos para os contribuintes

1. Rastreamento ampliado
   Todas as partes envolvidas em operações imobiliárias serão identificadas e monitoradas.

2. Risco maior de autuação
   Diferenças entre valores declarados e valores de mercado tendem a ser detectadas com mais facilidade.

3. Controle tributário reforçado

• Possível influência no cálculo do ITBI e do ITCMD (ainda sem alteração legal direta).

• Impacto na apuração de ganho de capital para IR, especialmente em operações de integralização de imóveis em capital social.

4. Governança documental obrigatória
   Contratos, escrituras e declarações deverão estar consistentes com os novos padrões eletrônicos.

O que ainda não muda

A IN nº 2.275/2025 não altera, por enquanto, as regras do:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

A LC nº 214/2025 concentrou-se apenas na tributação sobre consumo, criando a CBS e o IBS.

Como se adaptar ao CIB e ao SINTER

Para cartórios

• Adequar sistemas para envio eletrônico de informações ao SINTER;

• Incluir o CIB em todos os atos notariais e registrais;

• Treinar equipes para garantir precisão no preenchimento e na transmissão.

Para contribuintes (pessoas físicas e jurídicas)

• Revisar contratos e escrituras à luz do valor de referência;

• Implantar controles internos de governança patrimonial e fiscal;

• Integrar áreas jurídica, fiscal e contábil para reduzir inconsistências e riscos de autuação;

• Acompanhar novas regulamentações previstas até dezembro de 2025.

Conclusão

O CIB e o SINTER inauguram uma nova era de transparência e rastreabilidade no mercado imobiliário brasileiro. Embora tragam mais eficiência à gestão de informações, também ampliam a fiscalização e a possibilidade de autuações.

Para evitar problemas, é essencial que cartórios e contribuintes antecipem ajustes, revisem práticas e se adaptem rapidamente às novas exigências.

A Equipe Tributária da R|Fonseca está à disposição para orientar empresas e pessoas físicas nesse processo de adequação.