STF decide que municípios não podem cobrar IPTU com alíquota baseada na área do imóvel
STF decide que municípios não podem fixar alíquota de IPTU com base na área do imóvel. Entenda os impactos para pessoas físicas e empresas.
O Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que os municípios não podem fixar alíquotas de IPTU com base na área do imóvel. A decisão foi tomada no julgamento do ARE 1.593.784/SC, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.455.
A tese fixada pelo STF determina que é inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.
Na prática, a decisão atinge leis municipais que aumentam a alíquota do IPTU simplesmente porque o imóvel ultrapassa determinada metragem, como área construída, do terreno ou outro critério semelhante.
O ponto central é que a Constituição permite a progressividade fiscal do IPTU em razão do valor do imóvel. Também admite alíquotas diferentes conforme localização e uso. Mas a área, por si só, não pode ser usada como critério autônomo para elevar a alíquota.
Qual foi o caso analisado pelo STF?
O caso teve origem na cidade de Chapecó, em Santa Catarina. A legislação municipal previa uma alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m². Para demais imóveis residenciais, a alíquota era de 0,5%.
Um contribuinte questionou a cobrança, alegando violação à isonomia tributária. A Justiça de Santa Catarina reconheceu a inconstitucionalidade da regra e determinou o recálculo pela alíquota menor. Além disso, houve uma devolução dos valores pagos a mais.
O município recorreu ao STF e sustentou que a metragem não seria um critério de progressividade, mas uma forma de seletividade ligada ao uso mais intenso do solo urbano por imóveis maiores. O argumento não foi acolhido.
Para o relator, ministro Dias Toffoli, área construída não se confunde com valor venal, localização ou uso do imóvel. Por isso, municípios não podem criar critérios de progressividade além daqueles previstos na Constituição.
Qual o impacto para empresas e pessoas jurídicas?
Empresas que possuem imóveis de grandes dimensões devem revisar a forma de cálculo do IPTU. Alguns exemplos são:
- Galpões logísticos
- Plantas industriais
- Centros de distribuição
- Lojas de grande porte
- Terrenos urbanos
- Hospitais
- Escolas
- Hotéis
- Unidades operacionais
- Imóveis destinados à atividade empresarial
Em muitos municípios, esses imóveis podem ser enquadrados em faixas mais elevadas de tributação. Quando essa majoração decorre da área do imóvel, e não do valor venal, da localização ou do uso, pode existir risco de cobrança inconstitucional.
A decisão do STF abre uma oportunidade de revisão tributária para empresas com patrimônio imobiliário relevante.
Isso vale tanto para empresas que utilizam os imóveis em sua operação quanto para holdings patrimoniais, incorporadoras, loteadoras e empresas que mantêm imóveis urbanos em seu ativo.
O impacto financeiro pode envolver não apenas a redução de cobranças futuras, mas também a recuperação de valores pagos indevidamente no período não prescrito.
Para empresas com vários imóveis ou unidades em diferentes municípios, o primeiro passo deve ser mapear onde há cobrança baseada em metragem.
O que muda para pessoas físicas?
Já para pessoas físicas, o impacto deve ser maior para proprietários de imóveis residenciais de maior metragem. Quem possui casa, apartamento, lote, terreno urbano ou imóvel residencial que teve a alíquota majorada em razão da área deve verificar a legislação municipal e os carnês de IPTU dos últimos anos.
O ponto de atenção não é o imóvel ser grande, mas saber se o município usou a metragem como critério para aplicar uma alíquota maior. Se isso ocorreu, pode haver espaço para questionar a cobrança e pedir a restituição dos valores pagos indevidamente, observando o prazo prescricional e as particularidades do caso.
Em regra, discussões tributárias de repetição de indébito consideram o período dos últimos cinco anos, mas a análise precisa avaliar a lei municipal, os lançamentos, a data dos pagamentos e eventual discussão sobre modulação de efeitos.
Até o momento, a decisão sinaliza um precedente relevante para contribuintes que pagaram IPTU maior por causa da área do imóvel.
Como pedir a restituição dos valores pagos?
Pessoas físicas e jurídicas que pagaram IPTU com alíquota majorada em razão da área do imóvel devem avaliar a possibilidade de pedir restituição dos valores pagos indevidamente. Essa análise deve considerar três pontos principais: a lei municipal, os lançamentos de IPTU e o período não prescrito.
Também é importante verificar se a cobrança usava a área como critério isolado para definir a alíquota ou se havia combinação com critérios admitidos pela Constituição, como valor venal, localização ou uso.
A restituição não deve ser tratada como automática. Ela depende da situação concreta de cada contribuinte, da legislação local e da documentação disponível.
Quer entender melhor os próximos passos para o seu caso? Fale com o time de especialistas do R|Fonseca e avalie se o IPTU pago sobre o seu imóvel pode gerar direito à restituição.
Graduado em Direito pela Faculdade de Direito Milton Campos, pós-graduado em Direito Tributário pela Faculdade Damásio e especialista em Contabilidade Tributária pela PUC Minas. Possui ampla experiência e conhecimento na advocacia tributária, com vivência prática em demandas estratégicas, sendo Coordenador Tributário no R|Fonseca.
